Tarde o temprano, después de varios años cumpliendo con las cuotas de una hipoteca, llega el momento de terminar de pagarla. Esta deuda finaliza, bien porque se han pagado la totalidad de las mensualidades, bien porque se ha logrado ahorrar el suficiente capital como para liquidar el préstamo de forma anticipada. El propietario de un inmueble debe dar una serie de pasos para cancelar formalmente la hipoteca. En este post te detallamos los pasos que has de dar en este procedimiento.

Deuda cero

Lo primero es abonar a la entidad acreedora la cantidad pendiente y la comisión por cancelación en caso de haberla fijado. Se puede consultar a cuánto asciende dicha comisión en el contrato de la hipoteca o en las escrituras. Una vez pagado todo, hay que solicitar al banco que expida el ‘certificado de deuda cero’. Muchos bancos cobran más de cien euros por entregar este documento, aunque en teoría debe ser gratis, y piden una provisión de fondos en caso de realizar todo el proceso. Las gestorías, por su parte, cobran por lo general entre 200 y 400 euros.

Posibles comisiones

El propietario debe ser consciente de que materializar este trámite puede conllevar el pago de una comisión por cancelación. Este gasto está previsto en las escrituras de la hipoteca, a las que habrá que acudir para verificar su existencia y conocer el porcentaje aplicado. En ningún caso, el banco podrá exigir una comisión que no esté contemplada en dichas escrituras. Siempre prevalece lo firmado en el contrato del préstamo hipotecario.

Costes añadidos

Aunque no haya comisión por cancelación, finiquitar la hipoteca no sale gratis. Hay que tener en cuenta los gastos de notaría y registro. Igualmente, habrá que sumar los honorarios del agente externo que lo tramite, ya sea el banco a través de su gestoría o aquella que nosotros elijamos. Los expertos recomiendan que el cliente solicite al banco la provisión de fondos que se debe hacer para cancelar la hipoteca y hacer lo mismo con una gestoría, comparando ambos presupuestos.

Escritura de cancelación

Con el certificado de deuda cero, la entidad pide cita en la notaría para firmar la escritura pública de cancelación del préstamo. El propietario debe proveer a este profesional de todos los datos relativos a la vivienda, el importe de la hipoteca y la responsabilidad hipotecaria. Aunque no es necesaria la presencia del cliente, se puede acudir a cualquier notario, no hace falta que sea el mismo donde se suscribió la hipoteca. Desde el 11 de mayo de 2012 y mediante el Real Decreto-ley 18/2012, los honorarios de los notarios han subido y son de 90 euros como mínimo. Después, el notario entregará al interesado o a la gestoría este documento que prueba que la hipoteca ha sido cancelada.

Hacienda

Después hay que pasar por Hacienda, acudiendo a una delegación de la comunidad autónoma correspondiente para solicitar el formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). La cancelación está sujeta a este impuesto.

Libre de cargas

Con la copia del impuesto y los papeles del banco y la notaría en la mano, el último trámite es dirigirse al Registro de la Propiedad para hacer efectiva la cancelación. En un plazo de más de 15 días, el Registro avisa para pasar a retirar los documentos y liquidar la minuta. Los aranceles registrales ascienden como mínimo a 24 euros, pero depende del valor de la hipoteca.

Con las escrituras de cancelación firmadas, llega el último paso, que no es otro que hacer constar en el registro donde esté inscrito el inmueble que esta deuda ha sido eliminada de forma fehaciente. De este modo, la vivienda quedará libre de cargas. Este proceso se realiza por parte del registro en un plazo máximo de dos a tres días, tras los cuales, ya constará la anotación de que la hipoteca se ha dado de baja.

Desde el Registro explican que la última normativa en vigor establece la gratuidad de la operación registral llamada fusión por absorción (tras la reestructuración bancaria).